Veri Merkezleri ve Kamu-Özel İş Birliği ile Türkiye’nin Dijital Geleceği

Veri Merkezleri ve Kamu-Özel İş Birliği ile Türkiye’nin Dijital Geleceği

Gayrimenkul sektörünün geleneksel oyuncuları için uzun yıllar konut, ofis ve AVM’ler öncelikli yatırım alanları olmuştur. Ancak artık gündemimiz değişiyor: Veri Merkezleri, önümüzdeki on yılın en stratejik gayrimenkul sınıfı olmaya aday fonksiyonu. Yapay zekâ, bulut teknolojileri ve dijitalleşen ekonomi ve şehirler ile bu alandaki talepler hızla artmakta. Yer seçim kriterlerine baktığımızda ise; elektrik altyapısına ve şebekeye yakınlık, ulaşım ve lojistiğe erişimde kolaylık, su temini ve atık su altyapısının hazır olduğu yerler, yeterli arsa büyüklüğü gibi konular ve büyük nüfus merkezlerine yakınlık kriterlerin ön plana çıktığını görüyoruz.

Veri merkezleri yakın gelecekte su, elektrik ve kanalizasyon kadar temel bir altyapı olarak tanımlanacak. İnternetin sürekliliğini sağlayan bu tesisler; finans, sağlık, savunma ve günlük dijital yaşamın bel kemiği durumunda. Ancak diğer altyapılardan farklı olarak tamamen özel sektör tarafından geliştiriliyor ve işletiliyor.

Önümüzdeki yıllar itibariyle veri merkezi sektöründe yapay zekâ kaynaklı dönüşümün hız kazandığını göreceğiz. Son iki yılda milyarlarca dolarlık AI yatırımı yapılması, veri işlem kapasitesine olan talebi yükseltmiş durumda. Yeni GPU teknolojileri sayesinde işlem gücü katlanarak artıyor; bu da hem daha yoğun donanım altyapısı hem de daha güçlü enerji altyapısı gerektiriyor. AI talebi, yüksek güçlü altyapıya uygun arazilerde ciddi değer artışı yaratmakta. Bu nedenle Veri Merkezi yatırımlarında arsa seçiminde artık fiyat değil, hazır elektrik kapasitesi ve trafo merkezine yakınlık belirleyici hale geldi. Kazanan geliştiriciler; enerjiyle entegre düşünebilen, teknik ortaklıklar kurabilen ve sürdürülebilir tasarımı merkeze alan oyuncular olacak. Ayrıca, yenilenebilir enerji çözümleriyle desteklenen yatırımlar hem çevresel kaygıları bertaraf edecek hem de finansal sürdürülebilirliği güçlendirecektir.

Türkiye, Orta Doğu’nun yükselen veri merkezi pazarlarından biri haline geliyor. Bu büyüme hem yeni tesis yatırımlarını hem de arazi geliştirme fırsatlarını beraberinde getiriyor. Türkiye’nin stratejik konumu ve genç nüfusu, ülkemizi bölgesel bir veri üssü haline getirebilir. Fakat bu potansiyelin gerçeğe dönüşmesi için yalnızca özel sektörün değil, kamu otoritesinin de güçlü desteği şart. Veri merkezleri yüksek enerji, güçlü fiber altyapı ve çevresel sürdürülebilirlik ekosistemi ile büyümektedir. Burada kamu-özel iş birliği (PPP) modeli kilit rol oynuyor: enerji arz güvenliği, vergi teşvikleri, hızlı idari izin süreçleri ve uygun arsa tahsisleri olmadan bu projelerin hayata geçmesi hayli zor.

Türkiye’de pazarın büyüklüğü 2024’te 161 milyon dolar seviyesindeyken, 2030’da yaklaşık 476 milyon dolara ulaşması bekleniyor. Türkiye özelinde pazarın gelişimini destekleyen başlıca faktörler: Yapay zekâ (AI) ve büyük veri uygulamalarının hızlı yayılımı, kamu desteği ve veri merkezlerine yönelik teşvik politikaları, 5G altyapısının yaygınlaşması, bulut bilişim hizmetlerindeki büyüme, sürdürülebilirlik hedefleri ve yeşil enerji kullanımı, akıllı şehir projeleri ve dijital dönüşüm girişimleri, yeni deniz altı kablo hatları ve cloud-on-ramp servislerinin artışı gibi konular görünüyor.

Veri Merkezlerinin dağılımına baktığımızda İstanbul doygunlaşırken, çevre illerde yeni jenerasyon veri kampüsleri için uygun maliyetli ve enerjiye yakın bölgeler öne çıkıyor. İstanbul, 19 faal tesisle ülkenin açık ara veri merkezi başkenti konumunda. Ankara, İzmir, Bursa, Tekirdağ ve Denizli gibi şehirler son yıllarda dikkat çekmeye başladı.

Turkcell, Türk Telekom, Equinix, Vodafone, Sadece Hosting, Radore, NGN, KKB, Telehouse, Comnet, Sparkle, Datacasa gibi mevcut oyunculara DAMAC Digital, Khazna Data Centers, EdgeConneX gibi uluslararası operatörlerin Türkiye’ye girişi, pazarın küresel çekim gücünü de gösteriyor. Türkiye, artık bölgesel veri merkezi oyuncularının yanında Körfez ve Avrupa merkezli fonların yatırım radarında. Özellikle Arap Yarımadası’ndan gelen şirketler, Türkiye’yi “Avrupa-Asya geçiş noktası” olarak konumlandırıyor.

Giderek dijitalleşen ekonomide sermaye artık ofis binalarına değil, veri merkezlerine yöneliyor gibi gözüküyor. Yapay zekâ ve bulut bilişim sistemleri devreye girdikçe, büyük veri işleme kapasitesine duyulan ihtiyaç artmakta ve buna karşılık fiziksel ofis alanlarına talep azalmaktadır. Gayrimenkul geliştirici açısından, veri merkezleri yüksek elektrik talebi ve teknolojik hızla değişen yapıları nedeniyle uzun vadeli planlama, güç altyapısı ve kiracı çeşitliliğine dikkat edilmesi gereken özel bir yatırım alanıdır.

Sonuç olarak, veri merkezleri yalnızca teknoloji yatırımı değil, gayrimenkulün geleceğini de yeniden tanımlıyor. Kamu-özel ortaklıklarını stratejik şekilde kurgulayan geliştiriciler, Türkiye’nin dijital sıçramasında öncü rol üstlenecek gibi duruyor.